《关于印发支持中心城区住房消费若干 措施的通知》政策解读
一、出台背景和依据
为贯彻落实党的二十大和中央经济工作会议精神，按照国家、省关于持续扩大消费的决策部署，支持群众刚性和改善性住房需求，提振市场信心，稳定市场预期，确保政策持续发力，进一步促进房地产市场平稳健康发展，结合我市实际，制定了《关于印发支持中心城区住房消费若干措施的通知》。
二、制定意义和目标任务
房地产业是国民经济的基础性和支柱性产业，房地产业的发展对增加财政收入、创造就业机会、改善居住条件、带动相关产业和促进经济发展等诸多方面，有着十分重要的作用。从今年我市前三个季度市场整体情况看，市场信心较为薄弱，尤其市中心城区新建商品房销售较去年同期降幅较大，去化周期持续延长，土地供应持续收缩，房地产市场企稳向好形势较为严竣。因此，抓住有利时机，用足用好政策，恢复和扩大需求是保障我市当前房地产市场持续回升向好的关键所在。一方面要坚持以人民为中心的发展理念，把解决好住房民生作为提升政治站位的大事，健全完善我市房地产市场发展的长效机制，释放房地产市场消费潜力，充分发挥房地产业在社会经济发展中的拉动作用。另一方面要多措并举、创新服务，通过持续实施系列购房补贴、退税优惠、合理调整我市首套房贷利率下限、落实好差别化住房信贷政策等措施，支持居民合理住房需求，降低居民住房消费负担。
三、执行范围和有关期限
该政策自印发之日起实施，执行范围为南阳市中心城区区域。其中第二条有效期至2025年12月31日，第五条有效期至2024年12月31日。政策施行期间，国家、省、市另有新规定的，从其规定。
四、主要内容解读
该《通知》内容共分为十二条措施。立足精简实用，明确了各项措施的责任单位，充分发挥了消费对经济发展的基础性作用，不断增强高质量发展的持久动力，促进我市房地产市场平稳健康发展。
（一）做好金融信贷支持。全面落实首套和二套住房个人贷款低首付低利率；落实“认房不认贷”和存量首套住房贷款利率下调政策。要求各金融机构必须在营业厅内公示具体办理流程，接受群众和企业监督。
（二）降低住房交易税费。自2022年10月1日至2025年12月31日，出售自有住房后1年内重新购买住房的，对其出售住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
（三）试点推行“好房子”项目建设。政府完善配套激励措施，鼓励白名单房企选地开展“高品质、好房子”试点项目建设。延伸物业服务内容，实现运营升级、服务升级，以好企业好项目示范引领市场回升，营造房地产企业“竟品质，强服务”的积极向上的市场氛围。
（四）试点开展商品房“现房销售”。参照学习开封市经验做法，出台相关优惠政策和配套细则，引领商品房销售模式转变，探索试点开展商品房现房销售，从而降低商品房交付风险，缩短居民购房入住时间，提升群众幸福感和满意度。
（五）强化土地供给保障。优化土地出让和规划报批流程，落实土地出让金分期缴纳优惠政策，探索实行分期缴纳土地出让金，容缺办理建设用地规划许可等手续。
（六）净化房地产市场环境。做实“四个一批”，推动房企优化转型，培育和扶持“白名单”房企做大做强，限制严重影响社会稳定以及失信的企业参与土地市场招拍和开发，“治旧控新”防范风险，遏止新的问题楼盘项目发生，净化房地产市场环境。
（七）培育发展住房租赁市场。合理有效利用政府住房专项资金购买符合条件的商品住房用于保障性租赁住房；引导鼓励政府平台公司购买商品住房作为保障房、安置房，培育住房租赁市场。
（八）放宽不动产转移预告登记条件。按照“先投入后转让”的原则，可先于办理不动产转移预告登记,待项目开发投资总额达到法定转让要求时，再依法办理不动产转移登记，切实保障购房群众合法权益。
（九）开展房产联动促销活动。围绕消费黄金期，通过建立动态房源库、发购房券、以旧换新、组织团购等系列活动措施，以住房消费，带动家居、家电产品消费，活跃房地产市场。
（十）加快保交楼进度。进一步压实企业主体责任、地方政府属地责任、银行金融支持责任，集中力量开展保交楼攻坚行动，按时间节点完成保交楼任务目标。
（十一）盘活地下室（车位）等资产资源。符合要求的地下室和地下车位，可申请办理不动产产权登记及抵押权登记，既保障了群众的权益，又使地下室（车位）等资产资源有效在市场交易流通。
（十二）稳妥推进城中村改造和城市更新。完善城市更新发展规划，简化城改、城市更新项目手续办理流程和土地出让金流转流程，提高城市更新效率。对于市政工程等政府公益类项目，涉及征迁的鼓励优先选取房票安置，缩短还原周期，合理满足被征迁群众对不同片区的购房需求。
五、有关政策扶持、优惠
（一）降低住房交易税费。自2022年10月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。个人转让持有5年（含5年）以上、并且是唯一住房取得的所得，暂免征收个人所得税。个人将购买2年以上（含2年）的住房对外出售的，免征增值税。
（二）试点推行“好房子”项目建设。建立健全政府完善配套或减免城市配套费等激励措施，鼓励“白名单”房企选取新增挂牌出让土地，开展“好房子”试点项目建设。从空间布局、环境营造、建筑风格、结构建材、节能环保、物业服务延伸、康养配套、智慧社区等方面进行全面提升，建设高品质住宅，服务保障居民改善性住房需求。
（三）探索开展商品房“现房销售”。积极稳妥推行商品房“现房销售”试点，保障购房者合法权益，稳定消费者购房预期。探索出台相关优惠政策和配套细则，允许现房销售试点项目“容缺办理”现房销售项目的规划、施工等许可手续。在市中心城区选择优质地块，开展现房销售试点项目建设。
（四）强化土地供给保障。优化土地出让和规划报批流程，落实土地出让金分期缴纳优惠政策。在土地招拍挂活动中，增加银行保函（见索即付型）作为竞买人参加土地竞买的履约保证方式。允许分期缴纳土地出让金，自本通知印发之日至2024年12月31日，土地出让竞买保证金可按不低于土地出让最低价20%缴纳，房地产开发企业在合同签订1个月内缴纳土地出让价款不低于50%后，余款可在1年内缴清。容缺办理建设用地规划许可、建设工程规划许可、建筑工程施工许可等手续；质量安全提前介入监督，加快住房建设和供应。
（五）盘活地下室（车位）等资产资源。对符合规划、人防、消防、质量安全等要求，并已竣工备案的地下室和有明确界址点的地下车位，可办理不动产产权登记；对已取得国有土地使用权并已办理《不动产权证书》的地下室、地下车位，可办理抵押权登记。
六、保障措施
按照《通知》要求，各牵头部门认真履职，做好适用对象确认工作，适用条款的解释说明及实施细则工作，创新工作方法，联动协作，宣传、解释、引导、贯彻，保障政策落实。
七、实施时间
《通知》自2023年11月7日印发之日起施行。
